Недвижимость в неподвижности. Как на жизнь ульяновцев повлияет окончание льготной ипотеки

На прошлой неделе в федеральном Минфине заявили, что 31 декабря программа выдачи льготной ипотеки под 7% завершится и предпосылок к ее продлению нет. Как на это отреагирует рынок недвижимости в Ульяновской области - разбиралась «Народная газета».

Льготная ипотека предполагала субсидирование ставки со стороны государства. До 1 июля 2021 года ставка субсидировалась до льготной в 6,5%, затем - 7% до марта 2022 года, после - 12% и, наконец, с 22 июня - снова 7%. 

Среднерыночная ставка по ипотеке (за вычетом льготной) сейчас, между тем, примерно 10,5%. Разница в 3,5% в пересчете на рубли - это сейчас почти 6000 рублей в месяц, или 1,4 миллиона переплаты за 20 лет (от квартиры стоимостью 3 миллиона).

Иначе говоря: покупать новостройки в ипотеку станет значительно менее выгодно. Кроме того, федеральное министерство не видит «необходимости новых мер по поддержке первичного рынка жилья». 

Ждите акций?

Опрошенные «Народной газетой» эксперты уверены, что уже этой зимой рынок недвижимости в регионе, скорее всего, встанет. 

- Спрос действительно упадет, все те, кто действительно хотел купить жилье, будут делать это в ноябре - декабре, - прокомментировала руководитель агентства недвижимости «Проспект» Анна Мошкова. - Прекращение программы льготной ипотеки уже широко анонсируется, я думаю, в январе - феврале. Это и так не очень «рыбное время» у риэлторов и застройщиков, рынок встанет, а после февраля можно ожидать каких-то собственных акций от застройщиков. Это может быть скидка на отделку или ремонт, скидка от застройщика на цену квадратного метра.

Роста цен на недвижимость эксперт не ожидает. Ульяновский эксперт рынка недвижимости и один из учредителей ульяновской ассоциации риэлторов Светлана Пономарева также отмечает, что решение, безусловно, повлияет на рынок недвижимости.

- Правительство долго «вытаскивало из ямы» первичку, это повлияло на рынок вторички, а они не могут друг без друга существовать, - отметила она. - Безусловно, люди, которые планировали покупать квартиры в новостройках, а делают у нас это чаще всего, в том числе продавая свое жилье, могут пересмотреть свое решение. Они либо снимут имеющееся жилье с продажи, потому что нет «маленькой ипотеки», либо увеличат его стоимость. Рынок, вероятно, встанет.

Проблема «с хвостом»

Впрочем, полагать, что рынок конкретно в Ульяновской области встанет только после решения о льготной ипотеке, было бы не совсем верно. Затормаживаться он начал еще в 2021 году - тогда по итогам года региональный минстрой фиксировал падение ввода жилья в эксплуатацию примерно на 15%, причина - в перевыполнении плана по вводу жилья ранее плюс рост себестоимости строительства. С начала пандемии цены выросли на 15 - 20%.

В итоге получилось вот что: в Ульяновской области много лет строили очень много недорогого жилья, рынок перенасытился (каждый ульяновец уже сейчас обеспечен квадратными метрами по показателям 2030 года), а жилье еще и сильно подорожало по объективным причинам. Цены растут, спрос падает, строят меньше - вот и вставший рынок. А тут еще и льготную ставку отменяют. 

В этом году стало еще хуже: к сентябрю сдано в эксплуатацию 1472 жилых дома, или 4800 квартир общей площадью 421 тысяча квадратных метров, что составляет 68% к уровню января - сентября 2021 года, который и сам был пандемийным и далеко не радужным.

Застройщики ситуацию пока никак официально не комментируют, но настроения среди них тревожные: неофициально они отмечают, что будут всеми силами стимулировать ипотечные продажи до конца года, а потом наименее устойчивых игроков рынка может ждать и банкротство. 

По оценкам военных экспертов, на рынок недвижимости в ближайшие полгода может оказать влияние специальная военная операция: ее участники, получающие по 195 000 рублей в месяц (или 1,2 миллиона рублей за полгода) или их близкие, вероятнее всего, попытаются сберечь деньги и вложить в квадратные метры. Это в перспективе может очень сильно разогнать цены на недвижимость, подстегнуть спрос безо всякой льготной ипотеки, что может быть одной из причин прекращения этой программы. 

Анатолий МАРИЕНГОФ